경기불황이 지속되며 고수익을 미끼로 부동산 투자자들을 속여 투자금을 가로채는 사례가 늘어나는 형국이다. 반대로 부실채권(Non Performing Loan·NPL)은 신뢰할 수 있는 투자처로 새롭게 관심을 끌고 있다.
NPL이란 3개월 이상 연체된 대출채권 또는 원리금이 정상적으로 상환되지 않는 대출채권을 말한다.
시중은행은 연체된 대출채권을 회수하기 위해 법원경매를 진행한 후 부동산에 설정된 근저당권을 매각하는데 이 때 투자자가 근저당권을 매입해 높은 수익을 달성하는 투자방식이다.
강남에듀 성시근 원장은 “하지만 분위기에 휩쓸려 NPL의 투자의 장점만 믿고 섣부른 투자를 했다간 큰 낭패를 볼 수 있다”라며 “NPL 부실채권 투자가 각광을 받으면서 이를 ‘한철 장사’로 악용해 수익을 낼 수 없는 NPL을 무차별적으로 매입한 후 높은 수익률이나 안전한 투자라는 말로 지식이 부족한 투자자들에게 매도하는 피해 사례가 늘어나고 있는 것”이라고 지적했다.
부산지검 형사 5부(부장검사 정효삼)는 “NPL에 투자를 하면 고수익을 올릴 수 있다”라고 속여 투자자를 모집해 거액을 가로챈 혐의(사기 등)로 업체 대표 A씨(52)를 구속기소, 업체 이사 B씨(46)를 지난 3월 지명 수배했다.
또 지난해 6월에는 부실채권에 투자해 월 4%의 이자와 원금을 보장해주겠다며 투자자들에게 70여억 원을 받아 챙긴 일당이 경찰에 붙잡혔으며 5개월여 뒤에는 NPL 투자자들을 속여 약 130명으로부터 총 163억여 원을 빼돌린 혐의로 자산관리업체 직원들이 입건됐다.
성시근 원장은 “NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 위험들이 도사리고 있다”라며 “NPL 부실채권 투자는 판단 실수가 손실과 직접 연결돼 있어 경매낙찰 예상가격, 선순위 채권, 소액임차인의 최우선변제금, 당해세를 비롯한 조세채권, 임금채권 등을 파악하기 위한 법원서류, 대출은행의 채권관련서류 등을 분석할 수 있는 노하우가 중요하다”라고 강조했다.
최근에는 대위변제 투자가 NPL 부실채권 분야에서 각광을 받고 있다. 대위변제는 임의대위변제와 법정대위변제로 나뉜다.
임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 부실채권에 투자하는 것이다.
임의대위변제는 채무자 협조가 필수적으로 채무자의 대위변제 동의서, 경매사건기록열람 위임장 등의 서류가 필요하다.
반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 투자가 가능하다.
성 원장은 “대위변제 투자기법을 중심으로 8가지 투자기법(대위변제·배당투자·유입투자·방어입찰·자진변제·재매각·차순위매수신고·전환 무담보 채권 투자기법)을 개발해 강의한다”라며 “특히 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 핵심노하우를 공개한다”고 설명했다.
이어 “특히 NPL 부실채권의 매입, 관리, 배당 등 채권 회수과정에서 발생하는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전투자 사례를 중심으로 명쾌하게 강의한다”고 설명했다.
강남에듀평생교육원은 또 NPL 수강생 중 초보자들을 위해 별도로 경매기초강의를 진행하며 강의 종료 후에도 무료상담을 통해 노하우를 전달한다. 교육 내용은 포털에서 성시근을 검색하면 된다.