불황이 지속되면서 NPL 부실채권에 대한 관심의 온도가 높아지고 있다. 경매법정에는 다양한 물건이 있는데 그중에서도 대지권미등기인 물건들은 쉽게 찾아 볼 수 있다.
입찰준비자는 대지권가격이 감정 평가되어 있는지 확인하는 게 우선이다. 만약 그렇지 않다면 입찰을 보류해야 할 것이다.
하지만 감정평가가 되어있지 않더라도 최저입찰가가 한없이 떨어지고 있다면 입찰을 검토해도 좋다. 대지사용료가 지불하는 비용 이상으로 가격이 떨어졌다면 피할 이유가 없기 때문이다.
또한 단순히 절차상 늦어져 대지지분이 미등기로 되어 있는 경우에는 대금을 납부하면 대지지분 소유권 이전이 가능하므로 다른 입주자들과 함께 대지권등기를 할 수 있다. 그러므로 중요한 점은 주변 상황과 흐름을 면밀히 파악해야 한다는 사실이다.
신도시 아파트처럼 대지사용권은 있으나 절차상의 문제로 미등기가 된 경우에는 대금을 납부해 대지지분의 소유권 이전을 진행하고, 행여 대지와 건물의 일괄입찰이 아닌 아파트의 미등기라면 낙찰자는 후에 다시 대지권을 받을 수 있다.
아니면 대지사용료를 내고 건물을 사용하거나 대지권소유자가 시가로 구분소유권 매도청구권을 행사해 대지권자에게 팔아야 한다. 후자의 경우에는 가능한 입찰을 하지 않는 편이 유리하다.
저당권 설정 당시에 소유자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권등기만 실행하지 않아 집합건물의 전유부분에만 저당권설정등기가 실행된 경우에는 분리처분가능규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 저당권 효력이 대지사용권에 미치게 된다.
이는 소유자가 집합물건의 수분양자인 경우에 그 분양자에게 대지사용권이 분양받은 경우를 의미한다. 만약 수분양자 갑이 대지권등기를 경료하지 않은 상태에서 전유 부분에 대한 소유권을 다른 사람 을에게 매도하였고, 을의 채권자에 의해 경매가 진행되는 경우라면 낙찰자는 대지사용권이 없는 물건을 낙찰 받은 격이다.
후에 을이 대지권등기를 낸다면 을은 낙찰자에 대해 전유부분을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는 것이다. 이는 1996년 대법원 판례를 바탕으로 한 내용이다.
따라서 부실채권 투자 시 경매법정의 물건들을 살펴볼 때에 대지권미등기 물건의 경우에는 전후 상황과 물건의 상세 상황을 유심히 살펴보아야 한다.
한편 지난 7월 ‘대부업 등의 등록 및 금융 이용자 보호에 관한 법률 시행령’이 발효되면서 개인투자자의 직접적인 NPL 매입이 어려워졌다.
시행된 법률에 따르면 미등록 AMC나 대부법이 개인에게 부실채권을 양도할 경우, 미등록된 개인이면 처벌을 받게 된다.
하지만 등기부등본 상에서 형식적으로 근저당권의 흐름을 생략하고 당해목적부동산을 낙찰(=근저당권 말소)받는 계약조건의 NPL 투자는 법률에 저촉되지 않는다.
이는 금융위원회에서 우려하는 채권추심, 탈세 및 대부업법 위반과는 무관한 건전한 경제활동이다. 대부업법 시행에 의해 개인투자자들의 NPL 투자에 제동이 걸린 시기에 이를 타파할 수 있는 방법이다.
부동산 담보부 NPL은 담보권을 설정하고 대출하였다가 부실화된 채권이다. 하지만 실제 비즈니스 현장에서 어떻게 거래가 이루어지는지 잘 알려져 있지 않다.
단적으로 부동산 담보부 투자는 부동산이 아니라 주로 근저당권에 투자하기 때문이다. NPL 투자는 대출채권의 담보 부동산에 설정된 근저당권을 활용해 투자 수익을 내는 능력이 핵심이다.
특히 대부업법 시행 이후에는 일반적인 NPL 투자방법이 아닌 창조적인 아이디어를 더한 투자방법을 발견하는 것이 필요하다.
정재홍 원장의 수업은 강남부동산아카데미를 통해 들을 수 있다. 특별히 입문자들을 위해 무료특강을 진행하고 있다.
(도움말 : 강남부동산아카데미 정재홍 원장)